Аналитика рынка · ЦЗС
Рынок земли и складов Подмосковья 2026
Профессиональный обзор: цена сотки по направлениям, стоимость гектара индустриальной земли, динамика ставок аренды и вакансии за 2019–2026, структура спроса и прогноз. С графиками, по данным CORE.XP, NF Group и IBC Real Estate.
Обновлено: июнь 2026 · данные за 2019 – 2026
Ключевые выводы
- Индустриальная земля в МО — около 39 млн ₽/га; за 5 лет цена выросла вдвое, а в зоне ЦКАД — в 3,5 раза.
- Ставки аренды складов прошли пик 2024 года (12,5 тыс ₽/м²) и в 2025 скорректировались до ~10,5 тыс ₽/м² в год.
- Вакансия резко выросла — с ~0,3% (2023) до ~6% (2025), прогноз до ~8% в 2026: рынок смещается в пользу арендатора и покупателя.
- Структура спроса меняется: доля маркетплейсов упала с ~50% (2024) до ~34% (2025), растёт классический ритейл и производство.
- Главный способ купить ниже рынка — банкротные и муниципальные торги: по оценке ЦЗС, дисконт 20–40%.
39 млн ₽/га
Производственно-складская земля (CORE.XP, 2025)
10,5 тыс ₽/м²
Ставка склада класса А в год (2025)
~6%
Вакансия складов в 2025 (было 0,3% в 2023)
×3,5
Рост цены земли у ЦКАД за 5 лет
Цена сотки по направлениям
Цена сильнее всего зависит от направления и удалённости от Москвы. Ориентировочные диапазоны цены сотки (открытые обзоры рынка, 2026).
Шкала: 0 – 2,5 млн ₽ за сотку
Гектар индустриальной земли
Для промышленности и складов землю оценивают за гектар. Участки под производственно-складскую застройку дороже «голых» земель промышленности — за счёт готовности под проект.
Средняя цена 1 га. Источник: CORE.XP, 2025
Динамика ставок аренды складов
Ставки качественных складов класса А выросли втрое за пятилетку, достигли пика в 2024 году и в 2025 развернулись вниз на фоне роста вакансии. Прогноз на 2026 — около 9,5–10 тыс ₽/м² в год.
Вакансия: рынок развернулся
Главный сюжет 2025 года — рост доли свободных площадей с почти нулевых значений до ~6%, а по прогнозу на 2026 — до ~8%. Это максимум за многие годы и сигнал перехода к рынку арендатора и покупателя.
Новое строительство складов
Объёмы ввода держатся высокими: 2025 год стал близок к рекорду, и в 2026 ожидается сопоставимый объём. Для покупателя это больше выбора и пространство для торга.
Москва и МО, млн м². 2025 — весь качественный ввод (NF Group); по CORE.XP класс А ≈1,7 млн м²
Кто арендует склады
Структура спроса перестраивается. Если в 2024 году маркетплейсы занимали около половины сделок, то в 2025 их доля упала примерно до трети, а вес классического ритейла и производства вырос.
Что определяет цену земли
Площадь — далеко не главный фактор. На стоимость участка влияют:
- Направление и трасса — опора на ЦКАД и крупные шоссе, грузопоток, удалённость от Москвы. Дистанция от МКАД сегодня важнее самого направления.
- Статус и ВРИ — категория земли и допустимое использование под вашу задачу.
- Инженерия — наличие и доступность электричества, газа и воды, выделенные мощности.
- Ограничения — охранные и санитарно-защитные зоны (ЗОУИТ), которые могут запрещать застройку.
- Градпотенциал — что и сколько можно построить по ПЗЗ, то есть выход полезных площадей.
Поэтому две одинаковые по размеру площадки могут отличаться в цене в разы. Понять реальную стоимость конкретного участка помогает оценка по аналогам, а проверить ограничения — аудит участка до сделки.
Прогноз на 2026 и что это значит для покупателя
Рынок входит в фазу баланса: ставки аренды стабилизируются у 9,5–10 тыс ₽/м² в год, вакансия достигает максимума, а ввод остаётся высоким. Для арендатора и покупателя это благоприятное окно — больше предложения и возможность торга. Самый заметный дисконт по-прежнему дают банкротные и муниципальные торги: по оценке ЦЗС, через торги участок можно приобрести на 20–40% ниже рынка, если правильно отобрать и проверить лот до ставки. Прикинуть аренду и выкуп помогут калькулятор аренды и калькулятор выкупа.
Частые вопросы
Сколько стоит сотка земли в Подмосковье в 2026 году?
По данным открытых обзоров рынка, средняя цена сотки в Московской области — около 250–300 тыс ₽, с диапазоном от 50 тыс ₽ за сотку в удалённых СНТ до 1,5–2,5 млн ₽ на престижных направлениях вроде Новорижского.
Сколько стоит промышленная земля в Московском регионе?
По данным CORE.XP (2025), средняя стоимость 1 га земли категории «земли промышленности» — около 31,5 млн ₽, а участков под производственно-складскую застройку — около 39 млн ₽ за гектар.
Почему ставки аренды складов снизились в 2025 году?
После рекордного спроса и роста 2023–2024 годов рынок перешёл в коррекцию: объём нового предложения вырос, вакансия поднялась с околонулевых значений до ~6%, и ставки класса А скорректировались примерно с 12,5 до 10,5 тыс ₽/м² в год.
Почему земля у ЦКАД дорожает быстрее?
ЦКАД связала направления Подмосковья в единое логистическое кольцо. Участки в зоне её влияния удобны под склады и распределительные центры, поэтому за пять лет земля здесь подорожала примерно в 3,5 раза — против двукратного роста по рынку в целом.
Как можно купить землю дешевле рынка?
На банкротных и муниципальных торгах земля и коммерческие объекты нередко продаются заметно ниже рынка. По оценке ЦЗС, через торги участок можно приобрести на 20–40% дешевле, если правильно отобрать и проверить лот до ставки.
Рынок земли в других регионах
Обзоры рынка земли и складской недвижимости по крупнейшим регионам России — с цифрами и графиками.
Источники и методология
- CORE.XP. Складской рынок Московского региона, IV кв. 2025; обзор рынка промышленной земли, 2025 — core-xp.ru. Ставки, вакансия, структура спроса, цена земли.
- IBC Real Estate. Динамика ставок аренды складов (×3 за 5 лет), прогноз рынка 2026.
- NF Group / kf.expert, Коммерсантъ. Вакансия, ввод, прогноз 2026.
- Открытые обзоры рынка земли Московской области, 2026 — диапазоны цены сотки по направлениям.
Данные приведены справочно и носят индикативный характер. Оценки разных аналитиков по 2025–2026 могут различаться по методике (класс А против А+B, существующие против строящихся объектов) — в подписях к графикам указан источник. Цены зависят от конкретного участка и меняются со временем; для точной оценки закажите оценку участка.