Написать в MAX
Due diligence · Москва и область
Градостроительный аудит участка — что и сколько можно построить
До сделки и до задатка считаем девелоперский потенциал участка: разрешённые ВРИ, предельные параметры застройки, реальный выход метров, инженерию и дорожную карту. Вы заходите в проект с цифрами, а не с надеждой.
Бесплатная квалификация запроса · ответ в течение 15 минут
< 0,5%
стоимость аудита от бюджета проекта
5 контуров
право · ПЗЗ · ЗОУИТ · инженерия · экономика
2–10 дней
от экспресс-оценки до полного аудита
Метры
реальный выход площадей, а не общие слова
Цену участка определяют не гектары, а разрешённые метры
Инвестор платит за площадь по ЕГРН, а зарабатывает на объёме разрешённых и физически размещаемых метров нужного назначения. Разница между этими двумя цифрами — и есть предмет градостроительного аудита.
Один и тот же участок под разные функции стоит по-разному: то, что отлично подходит под придорожный сервис, может быть непригодно под склад класса A из-за ВРИ, отступов или дефицита электрической мощности. Формальная площадь ничего не говорит о выходе метров — его определяют градрегламент территориальной зоны, ЗОУИТ, красные линии и геометрия участка.
Градаудит переводит проект из плоскости «кажется, поместится» в конкретные техпоказатели: процент застройки, высотность, отступы, коэффициент плотности — и итоговый метраж под вашу функцию. Отдельно считаем инженерную обеспеченность: без доступной мощности по электричеству, газу и воде даже разрешённый объект нерентабелен.
Там, где текущие ограничения снимаемы, мы не ставим точку, а строим дорожную карту: что менять (ВРИ, ГПЗУ, СЗЗ), в каком порядке, за какой срок и с каким укрупнённым бюджетом. Это превращает аудит из констатации в инструмент повышения капитализации участка.
Что решает аудит
- Что строить. Разрешённые ВРИ и функции для конкретной территориальной зоны по ПЗЗ.
- Сколько метров. Реальный выход площадей с учётом ЗОУИТ, отступов и геометрии.
- На чём. Доступные инженерные мощности и ориентир по стоимости подключения.
- Какой ценой. Дорожная карта изменения статуса: сроки и укрупнённый бюджет мероприятий.
Два формата аудита — под глубину задачи
Экспресс-оценка потенциала, чтобы решить, стоит ли заходить в лот, или полный градаудит с расчётом выхода метров и дорожной картой. Точные условия фиксируются в договоре до старта.
Принцип
Два формата под задачу. Экспресс-оценка потенциала (2–3 рабочих дня): разрешённые ВРИ, предельные параметры застройки и ключевые ограничения, чтобы решить, стоит ли заходить в лот. Полный градостроительный аудит (7–10 рабочих дней): расчёт выхода метров, инженерная обеспеченность, дорожная карта и PDF-заключение. Стоимость аудита — как правило, менее 0,5% от бюджета проекта; точная цена фиксируется в договоре после уточнения задачи.
Ваш риск минимизирован
Гарантируем, что проверим участок по всем градостроительным блокам — правовому, регламентному, инженерному — и честно покажем предельный выход метров и стоп-факторы, даже если вывод будет «под вашу задачу участок не подходит». Наша задача — чтобы вы не купили землю под проект, который здесь нельзя реализовать.
До задатка, а не после
Участок покупают под идею — склад, придорожный сервис, посёлок, — а после сделки выясняется, что ПЗЗ, ЗОУИТ или отступы урезают пятно застройки вдвое, нужный объект здесь вообще не разрешён, а подключение к сетям стоит дороже самой земли. Проект встаёт, деньги заморожены, а продавцу уже всё равно.
Заказать градаудит участкаЧто проверяем в градостроительном аудите
Пять контуров, которые вместе определяют, можно ли реализовать ваш проект на этом участке — и по какой предельной цене в него стоит заходить.
Правовой статус
Категория, ВРИ, сведения ЕГРН, градплан. Соответствует ли текущий статус вашей функции и что нужно менять.
Градрегламент ПЗЗ
Разрешённые виды использования и предельные параметры застройки для территориальной зоны участка.
Параметры застройки
Процент застройки, высотность, отступы, красные линии, коэффициент плотности — реальный выход метров.
ЗОУИТ и ограничения
Охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны и их влияние на пятно застройки.
Инженерная обеспеченность
Доступные электрические, газовые и водопроводные мощности, ориентир по стоимости подключения.
Дорожная карта
Что и в каком порядке менять, сроки и укрупнённый бюджет — от смены ВРИ до получения ГПЗУ.
Самостоятельно, обычный брокер или ЦЗС
Разница не в цене услуги, а в цене ошибки и в доступе к тому, чего нет на открытом рынке.
| Критерий | Самостоятельно | Обычный брокер | С ЦЗС |
|---|---|---|---|
| Оценка потенциала застройки | «На глаз» по площади участка | Пересказ выписки ЕГРН и категории | Расчёт предельных параметров и реального выхода метров |
| Ограничения (ЗОУИТ, отступы) | Всплывают после сделки | Упоминаются формально, без расчёта влияния | Считаем, как урезают пятно и выход площадей |
| Инженерные мощности | Проверяются уже в проекте | Обычно вне зоны ответственности | Оцениваем доступность и стоимость подключения на входе |
| План повышения стоимости | Отсутствует | Отсутствует | Дорожная карта смены статуса со сроками и бюджетом |
| Итог | Проект встаёт после покупки | Купля-продажа без оценки потенциала | Обоснованная предельная цена входа под выход метров |
Как проходит работа
Прозрачный процесс с привязкой каждого этапа к результату — вы всегда понимаете, за что платите.
- 1
Заявка и цель
День 1Забираем кадастровый номер и функцию проекта, при наличии — правоустанавливающие документы и ТУ.
- 2
Сбор данных
Дни 1–3ЕГРН, ПЗЗ и градрегламент зоны, публичная кадастровая карта, сведения о ЗОУИТ и инженерных сетях района.
- 3
Расчёт потенциала
Дни 3–7Предельные параметры застройки и реальный выход метров под вашу функцию с учётом всех ограничений.
- 4
Заключение
Дни 7–10PDF с техпоказателями, инженерной обеспеченностью, дорожной картой и итоговой рекомендацией.
- 5
Разбор
После отчётаОнлайн-разбор: сценарии, предельная цена входа и порядок действий по проекту.
Подробнее об этапах и договорной модели — на странице «Как мы работаем».
Что вы получаете на выходе
Не пересказ документов, а рабочий инструмент для решения по участку и обоснования цены входа.
Техпоказатели
Разрешённые ВРИ, процент застройки, высотность, отступы и коэффициент плотности для зоны участка.
Выход метров
Реальный объём площадей нужного назначения с учётом ЗОУИТ, красных линий и геометрии.
Инженерия
Оценка доступности электро-, газо- и водоснабжения и ориентир по стоимости подключения.
Дорожная карта
Что менять (ВРИ, ГПЗУ, СЗЗ), в каком порядке, за какой срок и с каким укрупнённым бюджетом.
Сколько вы зарабатываете с нами
Реальные расчёты по схеме регламента. Наша комиссия уже вычтена — выгода ваша.
Что даёт аудит на входе в проект
- Задача клиента
- участок под склад класса B, ~10 000 м²
- Формально по площади
- участок «проходит»
- После градаудита
- СЗЗ и отступы урезают пятно, выход — заметно меньше
- Решение
- пересмотр цены входа под реальный выход метров
- Эффект
- торг на входе обоснован цифрами, а не эмоцией
Логика аудита: цену участка определяет не площадь по ЕГРН, а объём разрешённых и физически размещаемых метров нужного назначения. Заключение переводит проект из «кажется, поместится» в конкретные техпоказатели — и в обоснованную предельную цену входа.
Кому подходит
Для кого эта услуга
Мы работаем с теми, для кого недвижимость — инструмент, а не импульс. И говорим на языке вашей задачи.
Девелоперы и застройщики
Вы получаете: Расчёт выхода метров и техпоказателей до входа в участок — обоснованный бюджет проекта, а не оптимистичная гипотеза
Инвесторы в землю и участники торгов
Вы получаете: Понимание реального потенциала лота и предельной цены входа под фактический выход площадей
Собственники участков
Вы получаете: Оценку скрытого потенциала и план, как повысить капитализацию через смену ВРИ и снятие ограничений
6
площадок — аккредитация
100%
юрпроверка до сделки
0 ₽
комиссии без выгоды
Посчитаем потенциал участка до того, как вы внесёте задаток
Пришлите кадастровый номер и что планируете строить — оценим объём аудита и покажем ключевые параметры застройки ещё до договора.
Нужна консультация по вашему участку или объекту?
Оставить заявку- Ответ в течение 15 минут
- Без обязательств и предоплаты на этом этапе
- Комиссия — только из вашей фактической выгоды
Почему ЦЗС
Доступ, экспертиза и распределение риска, которые невозможно повторить в одиночку.
Считаем метры, а не общие слова
На выходе — предельные техпоказатели и реальный выход площадей под вашу функцию, а не пересказ выписки из ЕГРН.
Видим потенциал и путь к нему
Показываем не только текущие ограничения, но и что из них снимается — и во сколько это обойдётся по срокам и деньгам.
Земля МО — наша специализация
Знаем, как ПЗЗ районов, СЗЗ и инженерные лимиты Подмосковья реально бьют по девелоперской экономике проекта.
Аудит окупается на входе
Стоимость аудита — доли процента от бюджета проекта. Одно неучтённое ограничение стоит десятков миллионов — мы показываем его до сделки.
Частые вопросы
Если вопроса нет в списке — задайте его в заявке, ответим предметно.
Проверка отвечает на вопрос «чисто ли и безопасно ли покупать» — обременения, аресты, споры, ЗОУИТ. Градаудит отвечает на вопрос «что и сколько здесь можно построить и с какой экономикой» — предельные параметры застройки, выход метров, инженерия и дорожная карта. Часто их заказывают вместе: сначала убеждаемся, что участок чист, затем считаем его девелоперский потенциал.
Посчитаем потенциал участка до того, как вы внесёте задаток
Пришлите кадастровый номер и что планируете строить — оценим объём аудита и покажем ключевые параметры застройки ещё до договора.
Смотрите также: проверка участка перед покупкой, перевод статуса и смена ВРИ, земля с торгов, экспресс-проверка участка
Оставьте заявку
«Землю покупают под идею, а строят по регламенту. Кто до сделки знает предельный выход метров — тот платит за реальный потенциал участка, а не за красивую площадь в объявлении.»