Справочник · ЦЗС

Словарь земельных терминов

ВРИ, ЗОУИТ, ПЗЗ, ГПЗУ, кадастровая стоимость, межевание, сервитут и другие термины по земле и торгам — простыми словами, с разбором, что это значит для покупателя и инвестора.

ВРИ — вид разрешённого использования: Определяет, что именно можно делать на участке: строить склад, магазин, жильё, вести сельское хозяйство и т.д. Если ВРИ не подходит под вашу задачу, его нужно менять — иначе строительство не согласуют. как проверить ВРИ участка →
ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территории: Охранные зоны газопроводов, нефтепродуктопроводов, ЛЭП, водоохранные и санитарно-защитные зоны и т.п. В них строительство ограничено или запрещено. Участок может быть юридически чистым, но непригодным для застройки именно из-за ЗОУИТ. ЗОУИТ: обзор для участка →
ПЗЗ — правила землепользования и застройки: Муниципальный документ, который делит территорию на зоны и задаёт для каждой допустимые ВРИ и параметры застройки (процент застройки, высотность, отступы). По сути — «правила игры» для вашего участка. как читать территориальную зону ПЗЗ →
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка: Документ, который сводит для конкретного участка все ограничения и параметры застройки: что, где и сколько можно построить. Его запрашивают перед проектированием и сделкой. что показывает ГПЗУ перед сделкой →
ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости: Государственная база данных об объектах недвижимости: кто собственник, границы, площадь, кадастровая стоимость, аресты и обременения. Выписка из ЕГРН — базовый документ проверки участка. выписка ЕГРН: что смотреть →
Кадастровая стоимость: Стоимость участка, определённая государством массовым методом. От неё считают земельный налог и арендную плату за публичную землю. Часто расходится с рыночной — завышенную кадастровую стоимость можно оспорить. оспаривание кадастровой стоимости →
Категория земель: Принадлежность участка к одной из категорий (земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности и др.). Категория задаёт общий допустимый режим использования; внутри неё конкретику определяет ВРИ. категории земель под задачу →
Межевание: Кадастровые работы по определению и закреплению границ участка на местности с внесением координат в ЕГРН. Без межевания границы считаются неуточнёнными, что чревато спорами с соседями. межевание земельного участка →
Сервитут: Право ограниченного пользования чужим участком — например, для прохода, проезда или прокладки коммуникаций. Сервитут обременяет участок и может мешать застройке. сервитут на участке: чем грозит →
Обременение: Ограничение прав на участок: залог (ипотека), арест, аренда, сервитут, запрет на регистрационные действия. Обременения видны в выписке ЕГРН и влияют на возможность распоряжаться землёй. выкуп земли с обременением →
СЗЗ — санитарно-защитная зона: Буферная зона вокруг предприятий и объектов, где ограничено размещение жилья и ряда объектов. СЗЗ соседнего предприятия может накрывать ваш участок, а ваше производство может потребовать собственной СЗЗ. санитарно-защитная зона участка →
КРТ — комплексное развитие территорий: Механизм, по которому территорию развивают комплексно по решению властей. Попадание участка в границы КРТ может означать как возможности, так и риски изменения режима использования или изъятия. КРТ простыми словами →
Красные линии: Границы, отделяющие территории общего пользования (улицы, проезды, инженерные сети) от участков под застройку. За красные линии строить нельзя — они задают и линию отступа. красные линии и отступы →
Охранные зоны: Зоны вдоль ЛЭП, газопроводов, водопроводов и других объектов, где действуют ограничения на строительство и земляные работы. Разновидность ЗОУИТ — частая причина невозможности застройки. охранные зоны: ЛЭП, газ, вода →
ТУ — технические условия: Документ от ресурсоснабжающей организации о возможности и условиях подключения участка к сетям (электричество, газ, вода). Без ТУ нельзя понять, потянет ли участок ваш проект по мощностям. ТУ и договор присоединения →
Земельные торги (аукцион): Продажа или сдача в аренду государственной, муниципальной или банкротной земли через открытые процедуры. На банкротных и муниципальных торгах участок нередко можно купить заметно ниже рынка. земля и объекты с торгов →
Банкротные торги: Реализация имущества должника-банкрота под контролем арбитражного управляющего. Проходят в три этапа; на стадии публичного предложения цена снижается, что даёт шанс на выгодную покупку. земля с банкротных торгов →
Публичное предложение: Третий, заключительный этап банкротных торгов: цена лота поэтапно снижается до появления покупателя. Здесь важно правильно выбрать момент входа, чтобы и не переплатить, и не упустить лот. публичное предложение на торгах →
Задаток: Сумма, которую участник вносит для допуска к торгам. Победителю она засчитывается в оплату, проигравшим — возвращается. Задаток проигравшего на торгах не теряется, но при нарушении условий может быть удержан. задаток на земельных торгах →
Выкуп без торгов: Приобретение государственного или муниципального участка в собственность напрямую, без аукциона, по основаниям Земельного кодекса. Цена считается от кадастровой стоимости и часто льготная. выкуп земли у государства →
Изъятие для государственных нужд: Принудительное прекращение прав на участок для строительства дорог, инфраструктуры и иных госнужд с выплатой возмещения. Риск важно оценивать заранее, особенно вблизи планируемых трасс и КРТ. изъятие земли для госнужд →
ОКС — объект капитального строительства: Здание, сооружение или объект незавершённого строительства, прочно связанный с землёй. Наличие ОКС на участке влияет на права, налоги и нередко даёт основание выкупить землю под ним без торгов. проверка участка перед покупкой →

Не нашли термин или нужно разобрать конкретный участок? Проверим участок перед покупкой и объясним все ограничения по нему простыми словами.