Темы разборов о земле
Каждая тема — это не подборка статей, а узел: разборы, инструменты для расчёта и услуги, которыми задача закрывается на практике.
Земельные торгиЗемля уходит с торгов дешевле рынка не потому, что она хуже, а потому, что участников мало: процедура выглядит сложной, сроки жёсткие, а ошибка стоит задатка. Здесь разобрано, как устроены муниципальные аукционы по статье 39.18 ЗК РФ и банкротные торги, что проверять в лоте до внесения задатка и как считать потолок ставки.42 материаловСклады и логистикаУчасток под склад выбирают не по цене за сотку, а по тому, помещается ли на нём объект с двором и разворотом фуры, хватает ли мощности и есть ли законный съезд. Здесь — как считать площадь под конкретный формат, какие ВРИ подходят, чем light industrial отличается от классического склада и где в Московской области остались рабочие пятна.46 материаловПроизводствоСудьбу производственной площадки решает не цена участка, а три вещи: проходит ли процесс по санитарной зоне, хватает ли мощности и куда девать стоки. Всё это выясняется до сделки — иначе участок покупается, а производство на нём не запускается.19 материаловКоммерция и ГАБВ коммерции участок и объект оцениваются по одной логике: сколько денег они принесут и насколько устойчив этот поток. Здесь — как считать окупаемость готового арендного бизнеса без приукрашивания, что проверять в договоре аренды и почему трафик и законный съезд стоят дороже цены за сотку.44 материаловВРИ, ПЗЗ и статусКатегория земли отвечает на вопрос «где участок», вид разрешённого использования — «что на нём можно», а регламент территориальной зоны — «сколько и какого размера». Только все три вместе дают ответ, получится проект или нет. Здесь разобрано, как их читать и что делать, если нужный вид использования отсутствует.37 материаловПроверка и рискиСделку с землёй ломают не цена и не переговоры, а то, что выясняется после: границы не там, где забор, участок в охранной зоне, право оспаривается наследниками. Всё это видно по документам заранее — если знать, что запрашивать и как читать выписку.51 материаловИнженерные сетиИнженерия — вторая по частоте причина, по которой проект не выходит: участок подходит по всем документам, но мощности на него нет, а её подведение стоит дороже самой земли. Здесь — как выяснить это до сделки и во сколько обходится присоединение на практике.16 материаловИнвестиции и налогиЗемля приносит доход тремя способами: изменением разрешённого использования, арендным потоком и ростом цены при развитии территории. У каждого своя экономика, свой срок и свой риск — здесь они разобраны с цифрами, включая то, сколько стоит просто держать участок.30 материаловСрочный выкуп и залогКогда деньги нужны быстро, у собственника два пути: продать участок с дисконтом или заложить его и сохранить актив. Здесь — от чего зависит цена срочного выкупа, что делают с обременениями и долями и на каких условиях под землю дают займ.22 материаловАгро и рекреацияНа сельхозземле и в рекреации разрешённое использование значит больше, чем где бы то ни было: неверный код блокирует и стройку, и господдержку, а у воды режим территории решает судьбу проекта раньше любого ВРИ.39 материаловДевелопмент и регионыДевелоперская оценка отвечает на один вопрос: сколько метров реально выйдет с участка и что это будет стоить. Регламент, отступы, процент застройки и инженерия дают конкретную цифру — здесь разобрано, как её получить и как отличаются по экономике направления Подмосковья.16 материалов