Даже при «правильном» ВРИ территориальная зона по ПЗЗ может ограничивать или запрещать вашу функцию, этажность и плотность. ПЗЗ и ВРИ читаются вместе — рассогласование между ними частая причина срыва проекта.
Что такое ПЗЗ и зона
ПЗЗ — правила землепользования и застройки муниципалитета. Они делят территорию на зоны и для каждой задают допустимые виды использования и параметры. Участок «живёт» по регламенту своей территориальной зоны.
Как читать регламент
- Определить территориальную зону участка.
- Посмотреть основные, условные и вспомогательные виды использования.
- Сверить целевой вид с допустимыми в зоне.
- Проверить предельные параметры: % застройки, высотность, отступы.
Условно разрешённые виды
Если нужный вид относится к условно разрешённым, потребуются публичные слушания и решение уполномоченного органа. Это отдельная процедура со своими сроками и рисками.
ВРИ из ЕГРН и допустимость по ПЗЗ — разные вещи. Проверять нужно оба источника одновременно.
Вывод для покупателя
До сделки нужно убедиться, что ваша функция допустима в зоне, а параметры застройки позволяют реализовать проект. Иначе участок юридически непригоден под задачу при формально «нормальном» ВРИ.
Что проверить по ПЗЗ
- Территориальная зона участка
- Основные и условные виды использования
- Соответствие целевого вида зоне
- Предельные параметры застройки
- Необходимость публичных слушаний
- Согласованность с ГПЗУ и генпланом
Типичные ошибки
- Проверять ВРИ без территориальной зоны.
- Игнорировать предельные параметры застройки.
- Считать условный вид «почти разрешённым».
- Не сверять ПЗЗ с генпланом.
Как помогает ЦЗС
ЦЗС в рамках градостроительного аудита читает ПЗЗ и регламент территории, сверяет с ВРИ и ГПЗУ и даёт заключение о допустимости проекта до сделки.
Профильная услуга: Перевод статуса земли (ВРИ).
Частые вопросы
Где найти ПЗЗ участка?
ПЗЗ утверждаются муниципалитетом и публикуются; территориальная зона определяется по карте градзонирования. В аудите мы сопоставляем их с участком.
ВРИ подходит, а зона нет — так бывает?
Да, и это частая причина срыва проекта. Поэтому ВРИ и ПЗЗ проверяются вместе.
Что такое условно разрешённый вид?
Вид, для которого нужны публичные слушания и отдельное решение. Это процедура, а не автоматическое право.