Аналитика рынка · ЦЗС

Рынок земли и складов в Ростовской области: обзор 2026

Самый дефицитный складской хаб среди регионов России и ворота на юг страны по трассе М-4 «Дон». Маркетплейсы вложили десятки миллиардов в распределительные центры.

Обновлено: июнь 2026 · данные за 2024 – 2026

Ключевые выводы

Самый дефицитный региональный складской хаб РФ: вакансия ≤2,5%.
Объём качественных складов ≈1,2 млн м²; Ростов — лидер юга по инвестициям в склады (26+ млрд ₽ анонсировано).
Цена земли сильно зависит от трассы: у М-4 «Дон» — от 500 тыс ₽/сотка, средняя по области ≈188 тыс ₽/сотка.
Драйверы — Ozon и Wildberries: РЦ на 183 тыс м² и логистические хабы в Аксайском районе.

≤2,5%

Вакансия складов — минимальная в регионах РФ

≈1,2 млн м²

Объём качественных складов

от 500 тыс ₽

Сотка у трассы М-4 «Дон»

26+ млрд ₽

Анонсировано инвестиций в склады

Объём качественных складов по регионам

Совокупный объём складов классов А/B по крупнейшим региональным рынкам, тыс м² (2025). Москва и Санкт-Петербург — отдельная «высшая лига».

Екатеринбург

2 950 тыс м²

Казань

2 384 тыс м²

Новосибирск

2 262 тыс м²

Краснодар

1 760 тыс м²

Самара

1 545 тыс м²

Ростов-на-Дону

1 200 тыс м²

Уфа

478 тыс м²

Источник: IBC Real Estate, NF Group, 2025

Цена земли по локациям

Ориентировочная цена сотки в зависимости от направления и удалённости, ₽ тыс/сотка (2025).

Коммерческая у трассы М-4 «Дон»

от 500 тыс ₽

Аксайское направление (до 15 км)

от 250 тыс ₽

Средняя по области

≈188 тыс ₽

Щепкин (≈5 км)

от 85 тыс ₽

Новошахтинское (≈20 км)

от 45 тыс ₽

Источник: открытые обзоры рынка (geotecheng.ru, объявления). Значения индикативные.

Ворота на юг

Ростовская область — ключевой логистический узел юга России на трассе М-4 «Дон», с выходом на порты Азово-Донского бассейна и экспортную логистику АПК. Аксайский район стал основным складским кластером региона. По дефициту складов Ростов — самый «горячий» региональный рынок страны: вакансия не превышает 2,5%.

Маркетплейсы как драйвер

Спрос двигают маркетплейсы и федеральный ритейл. Wildberries построил распределительный центр на 183 тыс м², Ozon запустил логистический хаб в Аксайском районе (≈2 млрд ₽), 3PL-операторы вроде СДЭК арендуют площади в логопарках. Всего по региону анонсировано складских проектов более чем на 26 млрд ₽ — первое место в ЮФО.

Цена земли решает трасса

Стоимость участка здесь определяется прежде всего привязкой к трассе. Коммерческая земля у М-4 «Дон» стоит от 500 тыс ₽ за сотку, на Аксайском направлении — от 250 тыс ₽, тогда как средняя по области около 188 тыс ₽, а на удалённых направлениях падает до 45–85 тыс ₽ за сотку.

Частые вопросы

Сколько стоит земля в Ростовской области?

Цена сильно зависит от локации: коммерческая земля у трассы М-4 «Дон» — от 500 тыс ₽ за сотку, на Аксайском направлении — от 250 тыс ₽, средняя по области около 188 тыс ₽, а на удалённых направлениях — от 45–85 тыс ₽ за сотку.

Почему в Ростове дефицит складов?

Ростов — самый дефицитный региональный складской рынок России с вакансией не выше 2,5%. Спрос со стороны маркетплейсов и ритейла на южном логистическом узле опережает ввод новых площадей, несмотря на десятки миллиардов анонсированных инвестиций.

ЦЗС в Ростовской области

Нужен участок в Ростовской области?

Мы специализируемся на Москве и Московской области и постепенно расширяем географию. Нужен подбор, проверка или оценка участка в Ростовской области? Оставьте запрос — оценим задачу и подскажем по торгам, статусу и рискам.

Оставить запрос

Источники и методология

NF Group / kf.expert. Ростов — лидер по вводу складов среди регионов. ссылка
Коммерсантъ. Рынок складов юга России, 2025. ссылка
geotecheng.ru. Цены на землю в Ростовской области, 2025. ссылка

Данные приведены справочно и носят индикативный характер: цены и ставки зависят от конкретного объекта, его статуса, ВРИ, инженерии и ограничений и меняются со временем. Оценки разных аналитиков по 2025–2026 могут различаться по методике.