Сельхозучастки: растениеводство, животноводство, КФХ, хранение и переработка. Самая дешёвая земля на торгах — и самая связанная требованием использовать её по назначению.
Сначала те, у которых раньше закрывается приём заявок.
1 205 м²
Извещение № 21000002750000001169 · Сообщение о предоставлении (реализации)
880 м²
Извещение № 21000002750000001176 · Сообщение о предоставлении (реализации)
858 м²
Извещение № 21000002750000001177 · Сообщение о предоставлении (реализации)
3,0 га
Извещение № 21000009450000000132 · Электронный аукцион
4 514 м²
Ограничения: Ограничений прав на земельный участок не имеется.
Извещение № 25000046400000000068 · Электронный аукцион
1,3 га
Ограничения: Ограничений прав на земельный участок не имеется.
Извещение № 25000046400000000068 · Электронный аукцион
4 731 м²
Ограничения: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Срок действия: не установлен. Реестровый номер границы: 31.00.2.387
Извещение № 25000046400000000067 · Электронный аукцион
1,3 га
Извещение № 21000022870000000187 · Электронный аукцион
8 237 м²
Извещение № 21000022870000000188 · Электронный аукцион
1,1 га
Извещение № 21000022870000000189 · Электронный аукцион
5 500 м²
Извещение № 21000016390000001451 · Электронный аукцион
12,9 га
Извещение № 21000022870000000196 · Электронный аукцион
17,6 га
Извещение № 25000044070000000031 · Электронный аукцион
7 000 м²
Извещение № 22000079160000000136 · Электронный аукцион
1 435 м²
Извещение № 25000045660000000019 · Электронный аукцион
932 м²
Извещение № 25000046400000000070 · Сообщение о предоставлении (реализации)
4 906 м²
Ограничения: Указано в извещении о проведении аукциона
Извещение № 23000030610000001512 · Электронный аукцион
2 га
Извещение № 22000070730000000383 · Электронный аукцион
3 880 м²
Ограничения: Информация указана в информационном сообщении
Извещение № 22000010620000001517 · Электронный аукцион
1,5 га
Извещение № 22000008270000000451 · Электронный аукцион
5,0 га
Ограничения: Информация в Извещении
Извещение № 21000029870000000520 · Электронный аукцион
5 га
Ограничения: Информация в Извещении
Извещение № 21000029870000000523 · Электронный аукцион
1,5 га
Ограничения: Информация в Извещении
Извещение № 21000029870000000522 · Электронный аукцион
2,8 га
Извещение № 22000147140000000074 · Электронный аукцион
Это участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые муниципалитеты и регионы выставляют на аукцион по ст. 39.11–39.13 ЗК и 101-ФЗ, — в основном на право аренды, реже на выкуп. Берут их фермеры, добирающие клин вокруг своих полей, переработчики, которым нужна сырьевая база рядом с производством, и инвесторы, заходящие через длинную аренду ради выкупа без торгов после трёх лет надлежащего использования. Вход здесь самый дешёвый среди всех назначений на торгах, и оплачен он обязанностью реально обрабатывать землю: за неиспользование сначала штраф и налог по повышенной ставке, потом изъятие через суд.
Срок аренды и выкуп
101-ФЗ разрешает сдавать сельхозучасток на срок от трёх до сорока девяти лет, а под сенокошение и выпас скота — на срок до пяти лет (п. 3 ст. 9 101-ФЗ, пп. 11 и 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Выкуп без торгов по пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК возможен только по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды, при отсутствии у уполномоченного органа сведений о выявленных в рамках госземнадзора и неустранённых нарушениях и по заявлению, поданному до дня истечения срока договора аренды, поэтому трёхлетний лот к собственности практически не ведёт — смотрите срок в извещении до внесения задатка.
Снимки полей и агрохимия
Поднимите космоснимки контура за 5–10 лет: залежь, заросшая древесно-кустарниковой растительностью, требует культуртехники, и её стоимость на гектар обычно кратно превышает годовую арендную плату. Агрохимию — гумус, pH, подвижные фосфор и калий — заказывают до аукциона, поле открыто и отбору проб никто не мешает.
Откуда взялся лот
Если аукцион назначен после извещения по ст. 39.18 ЗК, участок кто-то уже подобрал под себя и оплатил межевание — на торги придёт мотивированный конкурент с готовым проектом. Если право муниципалитета зарегистрировано на основании решения суда о признании права на невостребованные земельные доли (основание видно в выписке ЕГРН), закладывайте риск исков наследников пайщиков и сложности с залогом в банке.
Мелиорация и дренаж
Проверьте, не проходят ли по контуру осушительный дренаж или оросительные каналы: мелиоративные системы часто числятся в федеральной или региональной собственности, а обязанность содержать их в исправном состоянии по 4-ФЗ ложится на того, кто пользуется мелиорированными землями. На осушенных торфяниках и подтопляемых низинах неработающий дренаж возвращает поле в непригодное состояние за пару сезонов.
Вода и мощность
Забор воды из реки на полив оформляется не договором водопользования, а решением о предоставлении водного объекта в пользование: забор водных ресурсов для орошения земель сельскохозяйственного назначения (в том числе лугов и пастбищ) прямо отнесён к таким случаям частью 2 статьи 11 ВК. Скважина под товарное орошение требует лицензии на недра: безлицензионный режим ст. 19 Закона о недрах работает только для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью. По электричеству считайте не киловатты, а километры до ближайшего центра питания — прежняя символическая плата за присоединение до 15 кВт больше не действует, в неё включена инвестиционная составляющая.
Обязанности в проекте договора
В проекте договора аренды смотрите срок освоения, требования к агротехнике и основания досрочного расторжения — по сельхозучасткам их пишут жёстче, чем по любому другому назначению. Ориентир контроля задан постановлением Правительства № 1482 от 18.09.2020: неиспользованием считается, в частности, ведение сельхоздеятельности менее чем на 25% площади участка, а по ст. 6 101-ФЗ срок освоения сельхозучастка с 1 марта 2025 года включается в трёхлетний срок неиспользования (прежней двухлетней «форы» больше нет) — из этого срока исключается только время, когда участок нельзя было использовать из-за стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих использование.
Когда лот брать не стоит
Ловушки ВРИ
Под сельское хозяйство работает весь первый раздел классификатора П/0412: код 1.0 — зонтичный, он включает содержание всех видов с 1.1 по 1.20, внутри растениеводство (1.1–1.6), животноводство (1.7–1.11), пчеловодство и рыбоводство (1.12–1.13), хранение и переработка (1.15), питомники (1.17), обеспечение сельхозпроизводства (1.18), сенокошение и выпас (1.19–1.20). Главная ловушка — код 1.5 «Садоводство»: это промышленное выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, а не дача, и права построить дом он не даёт — дом даёт совсем другой код, 13.2 «Ведение садоводства». Вторая — 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках»: по ст. 4 ФЗ-112 на полевом участке возведение зданий и строений запрещено полностью, и путать его с приусадебным ЛПХ (код 2.2) дорого. Третья — коды 1.15 и 1.18 читаются как разрешение застроить участок ангарами и зернотоком, но если участок отнесён к сельхозугодьям, градостроительный регламент на него не устанавливается и произвольно выбрать такой ВРИ нельзя.
Экономика лота
Начальная цена аукциона на аренду определяется либо рыночной оценкой, либо в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости (п. 14 ст. 39.11 ЗК), а кадастровая стоимость пашни в большинстве районов — единицы рублей за квадратный метр; отсюда стартовые ставки в сотни рублей за гектар в год и шаг аукциона в пределах 3% от старта. Дальше цену двигают три вещи: бонитет и содержание гумуса, плечо до элеватора или приёмки и доля неудобий в контуре — массив с оврагами, лесополосами и заболоченными низинами теряет в цене сильнее, чем доля неудобий: арендная плата, земельный налог и кадастровая стоимость начисляются на всю документарную площадь, включая ту, что техника не пройдёт, а изрезанный контур с короткими гонами удорожает обработку и оставшейся части. Дисконт торгов оплачен неликвидностью: победитель аукциона не вправе уступить права по договору (п. 7 ст. 448 ГК), а при последующей продаже уже своего участка сначала придётся предложить его субъекту РФ и ждать месяц (ст. 8 101-ФЗ), иначе сделка ничтожна. Поэтому считайте вход не по стартовой цене, а по сумме «лот плюс культуртехника плюс агрохимия»: на залежи ввод в оборот регулярно стоит дороже самой земли.
Пункт 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» допускает на участке из земель сельхозназначения, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для своей деятельности, строительство одного жилого дома: не более трёх этажей, общей площадью не более 500 кв. м, при площади застройки не более 0,25% площади участка (сами такие дома названы в составе земель сельхозназначения в п. 2 ст. 77 ЗК). Образование участка под таким домом, уменьшающее площадь исходного, не допускается — дом и землю под ним нельзя выделить и продать отдельно. Законом субъекта РФ могут быть определены муниципальные образования, где такое строительство не допускается (п. 5 ст. 11 74-ФЗ), — это первое, что нужно проверить в регионе лота. Если ВРИ участка 1.16, ЛПХ на полевом участке, строить нельзя ничего: прямой запрет ст. 4 ФЗ-112.
По пп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК арендатор публичного участка, предназначенного для сельхозпроизводства, вправе выкупить его без торгов по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды при условии, что у уполномоченного органа нет сведений о выявленных в рамках госземнадзора и неустранённых нарушениях земельного законодательства. Заявление о заключении договора купли-продажи подаётся до дня истечения срока аренды — просрочка обнуляет право, и участок снова уходит на торги. Саму цену выкупа 101-ФЗ не устанавливает: по п. 2 ст. 39.4 ЗК порядок её определения задаёт орган государственной власти субъекта РФ — для участков субъекта и для земель, госсобственность на которые не разграничена, — либо орган местного самоуправления, если участок муниципальный. По п. 3 ст. 39.4 ЗК цена в любом случае не может превышать кадастровую стоимость, а на практике это процент от кадастра: от 15% в одних регионах до полных 100% в других. Поэтому выгоду выкупа считайте по конкретному акту региона и муниципалитета, где стоит лот, а не по общему правилу.
Сначала административная ответственность по ч. 2 ст. 8.8 КоАП: для юридического лица штраф считается процентом от кадастровой стоимости участка, а не фиксированной суммой, поэтому на массиве в сотни гектаров он измеряется сотнями тысяч рублей. Параллельно снимается льготная ставка земельного налога 0,3% и начисляется 1,5%. Признаки неиспользования формализованы постановлением Правительства № 1482 от 18.09.2020 — в частности, ведение сельхоздеятельности менее чем на 25% площади участка. При неиспользовании три года и более подряд участок изымают по решению суда (ст. 6 101-ФЗ) и продают с публичных торгов; при этом с 1 марта 2025 года срок освоения сельхозучастка включается в этот трёхлетний срок — прежней двухлетней «форы» на освоение больше нет, из счёта исключается только время, когда участок нельзя было использовать из-за стихийных бедствий и иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Строить на этом экономику покупки нельзя. Перевод земель сельхозназначения в другую категорию по ст. 7 172-ФЗ допускается лишь в исключительных случаях: консервация, включение в границы населённого пункта, размещение линейных и промышленных объектов при отсутствии иных вариантов размещения. Для особо ценных продуктивных угодий и для угодий с кадастровой стоимостью на 50% и более выше среднего уровня по муниципальному району перевод запрещён прямо. Считайте доходность лота от сельскохозяйственного использования, а смену категории рассматривайте только как маловероятный бонус.
Проверка участка
Присмотрели лот? Проверим его до задатка
Пришлите кадастровый номер участка из извещения — вернём разбор: что с границами и обременениями, какие охранные и санитарные зоны на него ложатся и что из этого помешает вашей задаче. Задаток возвращают не всегда, а ошибку в лоте видно заранее.
Номер есть в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Ничего платить и ничего подтверждать не нужно.
Если среди активных лотов подходящего нет — это не значит, что его нет вообще. Мы отслеживаем аукционы по всей стране и находим участки под конкретную задачу, включая те, что ещё не объявлены.
