Участки с ВРИ под склады и складские площадки. Смотреть надо на подъезд для фур, электрическую мощность и форму участка — под склад нужен прямоугольник.
Сначала те, у которых раньше закрывается приём заявок.
4 362 м²
Ограничения: Согласно Извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000023525 · Электронный аукцион
2 780 м²
Ограничения: Согласно извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000024439 · Электронный аукцион
1 984 м²
Ограничения: Согласно Извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000023323 · Электронный аукцион
9 600 м²
Ограничения: Согласно Извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000027783 · Электронный аукцион
3 779 м²
Ограничения: Согласно Извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000026547 · Электронный аукцион
4 377 м²
Ограничения: Согласно Извещению о проведении аукциона
Извещение № 21000004710000027906 · Электронный аукцион
5,3 га
Ограничения: В соответствии с п. 5 градостроительного плана
Извещение № 21000026630000000547 · Электронный аукцион
2 000 м²
Ограничения: Указано в извещении о проведении аукциона
Извещение № 23000030610000001413 · Электронный аукцион
1,4 га
Ограничения: Ограничения в использовании земельного участка указаны в письме администрации города Кемерово от 21.11.2025 №06-02-41/7819 и в выписке из ЕГРН от 09.12.2025
Извещение № 23000038520000000405 · Электронный аукцион
5,9 га
Извещение № 21000002310000002683 · Публичное предложение
1 га
Ограничения: В соответствии с разделом 4 извещения
Извещение № 21000014890000000455 · Электронный аукцион
1,5 га
Извещение № 26000001410000000058 · Электронный аукцион
7 046 м²
Ограничения: Земельный участок полностью расположен или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: Зона санитарной охраны III пояса поверхностного водозаб…
Извещение № 26000001410000000058 · Электронный аукцион
5 506 м²
Извещение № 26000001410000000058 · Электронный аукцион
1 041 м²
Ограничения: Земельный участок не предназначен для размещения объектов недвижимого имущества.
Извещение № 22000015880000000180 · Электронный аукцион
1,5 га
Извещение № 26000014440000000018 · Электронный аукцион
6 473 м²
Извещение № 26000014440000000017 · Электронный аукцион
6 050 м²
Ограничения: Согласно аукционной документации
Извещение № 22000010240000000132 · Электронный аукцион
1,3 га
Извещение № 22000030860000000111 · Электронный аукцион
2 000 м²
Извещение № 22000030860000000107 · Электронный аукцион
8 641 м²
Ограничения: Согласно прилагаемому извещению
Извещение № 23000031890000000016 · Электронный аукцион
1 056 м²
Ограничения: В отношении земельного участка установлены ограничения, предусмотренные ст. 56 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Извещение № 21000020490000000015 · Электронный аукцион
1 га
Извещение № 21000035130000000369 · Электронный аукцион
1 011 м²
Извещение № 21000035130000000368 · Электронный аукцион
ВРИ 6.9 — земля под склад: сухой, холодильный, фулфилмент, кросс-док, площадка перевалки. Берут её на торгах двое: производитель или ритейлер под собственный распределительный центр и девелопер под спекулятивную стройку с последующей сдачей в аренду. И для тех, и для других решает не цена гектара, а стоимость доведения участка до состояния, при котором к докам подъезжает фура, а на щите есть заявленная мощность.
Примыкание, а не подъезд
Съезд с автодороги согласовывает её владелец по статьям 20 и 26 ФЗ-257: переходно-скоростные полосы, освещение и водоотвод строятся за счёт застройщика, а на автомагистралях (класс IА) примыкания в одном уровне не допускаются вовсе, на скоростных дорогах (IБ) разрешены с шагом не чаще чем через 3 км (ПП РФ № 767). Придорожная полоса — 75 м у дорог I–II категорий, 50 м у III–IV, 25 м у V, 100 м вдоль подъездных дорог к столицам субъектов и обходов городов до 250 тысяч жителей и 150 м вдоль обходов городов свыше 250 тысяч жителей; капитальное строительство в ней возможно только с письменного согласия владельца дороги.
Мощность в центре питания
Заявку на техприсоединение подаёт только правообладатель участка, поэтому до аукциона мощность не забронировать — остаются карта загрузки центров питания сетевой организации и технические условия, которые организатор обязан приложить к извещению (ст. 39.11 ЗК РФ); проверьте дату ТУ, они не бессрочные. Сухому складу на 10 тыс. м² нужны сотни киловатт, мультитемпературному и холодильному — мегаватты, а закрытый на присоединение центр питания растягивает проект на срок строительства сетей, а не склада.
Геометрия под доковую линию
Нужен прямоугольник с фронтом от 100 м: перед линией доков — маневровая площадка глубиной не меньше 32–35 м, иначе полуприцеп не встаёт под погрузку, плюс кольцевой пожарный проезд и накопитель для фур. Под корпус 10 тыс. м² практически уходит 2–2,5 га; на трапеции и на полосе уже 80 м стеллажная схема и разворот тягача не совмещаются.
Высота и застройка в ПЗЗ
Читайте не только ВРИ в выписке, но и предельные параметры территориальной зоны: ограничение высоты 12 м вместо 16–18 срезает верхний ярус стеллажей и меняет экономику проекта. Процент застройки ниже 50 делает участок вдвое менее ёмким, чем кажется по площади в извещении.
Грунты, отметки, чужие сети
Пол склада класса А рассчитывают на 5–6 т/м², поэтому торф, насыпной или обводнённый грунт означают свайное основание под плиту — сумму, сопоставимую со стоимостью самого лота. Перепад высот больше 1,5 м на пятне застройки — это десятки тысяч кубометров вертикальной планировки, а на бывших промплощадках остаются фундаменты и чужие подземные коммуникации, которых нет в ЕГРН: до торгов делают топосъёмку с подземкой и запросы в сетевые организации.
Маршрут фуры до ворот
Проверяйте весь путь от трассы до участка, а не точку на карте: допустимую нагрузку на ось на муниципальных дорогах, мосты и путепроводы с ограничением по массе, наличие разворота для 16,5-метрового автопоезда. Отдельно — ежегодные весенние ограничения движения на региональных дорогах, которые примерно на месяц закрывают проезд тяжёлого транспорта без спецразрешения.
Когда лот брать не стоит
Ловушки ВРИ
Под склад работают два кода приказа Росреестра № П/0412: 6.9 «Склад» — капитальные складские здания, погрузочные терминалы и доки, и 6.9.1 «Складские площадки» — только временное хранение и перевалка на открытом воздухе. Ловушка первая — как раз 6.9.1: код выглядит складским, но капитальный корпус на нём не построить. Ловушка вторая — в самом тексте 6.9: он прямо исключает железнодорожные перевалочные склады, для них нужен код 7.1.2 «Обслуживание железнодорожных перевозок», поэтому лот с примыканием к путям под ж/д-терминал по одному 6.9 не пройдёт. Ловушка третья — торговля: продажа со склада, шоурум и мелкий опт в 6.9 не входят и требуют дополнительного вида из группы 4.x, а на участке, полученном в аренду на аукционе, менять вид разрешённого использования запрещено прямым текстом закона (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).
Экономика лота
Стартовая цена считается формально: при продаже — по рыночной оценке либо по кадастровой стоимости, если она определена не ранее чем за пять лет; при аренде — по рыночной оценке годовой арендной платы либо в размере не менее 1,5% кадастровой стоимости (тоже при условии, что оценка не старше пяти лет), шаг аукциона — в пределах 3% начальной цены (ст. 39.11 ЗК РФ). Кадастровая стоимость промышленной земли обычно отстаёт от рынка, а круг покупателей под ВРИ 6.9 узкий — при единственной допущенной заявке договор заключается по начальной цене, отсюда и основной дисконт. Считать выгоду надо не от цены гектара, а от полной стоимости доведения: примыкание с переходно-скоростными полосами, техприсоединение мощности, вертикальная планировка и наружное противопожарное водоснабжение вместе нередко дороже самого лота. И сразу уточните предмет торгов: если торгуется право аренды, то ставка — годовая, её надо умножать на срок договора и закладывать индексацию, а перед подачей заявки — зафиксировать для себя предельную цену, потому что отказ победителя от договора стоит задатка и двух лет в реестре недобросовестных участников.
6.9 «Склад» — это капитальные складские здания, погрузочные терминалы и доки. 6.9.1 «Складские площадки» — только временное хранение, распределение и перевалка на открытом воздухе: капитальный склад на таком участке не построить. Если в лоте стоит 6.9.1, а в основных видах разрешённого использования территориальной зоны кода 6.9 нет, изменить ситуацию без правки ПЗЗ не получится.
Ориентир — 2–2,5 га при застройке 40–50%. Остальное съедают маневровая площадка перед доками глубиной 32–35 м, накопитель и стоянка для фур, кольцевой пожарный проезд, КПП, площадка под очистные ливневые сооружения и, при отсутствии водопровода нужного расхода, резервуары противопожарного запаса воды с насосной. Участок в 1,5 га под такой корпус формально проходит по площади и не проходит по логистике.
Коммерческий логистический комплекс — нет. Оговорка одна: здания для хранения и переработки собственной сельхозпродукции на сельхозземле законны — это ВРИ 1.15 «Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», но склад под чужие грузы им не прикрыть. ВРИ 6.9 устанавливается на землях промышленности (ст. 87–88 ЗК РФ) и на землях населённых пунктов в производственно-коммунальных зонах. Перевод сельхозземли под промышленный объект возможен по ст. 7 172-ФЗ, если кадастровая стоимость участка не превышает средний уровень по муниципальному району и земля не относится к особо ценным, но это отдельный проект на год и более с непредсказуемым исходом. В извещении на ГИС Торги смотрите категорию земель так же внимательно, как код ВРИ.
Да. Статья 39.20 ЗК РФ даёт собственнику здания исключительное право приобрести участок под ним без торгов; нужен введённый в эксплуатацию объект с зарегистрированным правом, а площадь участка должна быть обоснована потребностями его эксплуатации. Цена выкупа устанавливается субъектом или муниципалитетом как процент от кадастровой стоимости и, как правило, заметно ниже рыночной. После выкупа снимается и запрет на смену ВРИ: собственник выбирает любой основной вид разрешённого использования территориальной зоны самостоятельно (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).
Проверка участка
Присмотрели лот? Проверим его до задатка
Пришлите кадастровый номер участка из извещения — вернём разбор: что с границами и обременениями, какие охранные и санитарные зоны на него ложатся и что из этого помешает вашей задаче. Задаток возвращают не всегда, а ошибку в лоте видно заранее.
Номер есть в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Ничего платить и ничего подтверждать не нужно.
Если среди активных лотов подходящего нет — это не значит, что его нет вообще. Мы отслеживаем аукционы по всей стране и находим участки под конкретную задачу, включая те, что ещё не объявлены.
