Участки под базы отдыха, глемпинги, спорт и природный туризм. Часто это аренда у государства на длинный срок с последующим выкупом.
Сначала те, у которых раньше закрывается приём заявок.
750 м²
Ограничения: В соответствии с приложением к настоящему извещению
Извещение № 26000000630000000100 · Электронный аукцион
5 000 м²
Извещение № 25000042510000000026 · Сообщение о предоставлении (реализации)
7 390 м²
Извещение № 22000071290000000142 · Электронный аукцион
2 000 м²
Ограничения: Указано в извещении о проведении аукциона
Извещение № 23000030610000001429 · Электронный аукцион
1 363 м²
Ограничения: см. в документации для аукциона по лоту
Извещение № 22000031970000000126 · Электронный аукцион
6,0 га
Ограничения: См. в документации для аукциона по лоту
Извещение № 21000016050000000581 · Электронный аукцион
507 м²
Ограничения: Земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования, в том числе: реестровый номер границы 24:00-6.18709, Тип зоны: Водоохранная зона; реестр…
Извещение № 21000011480000000693 · Электронный аукцион
3,1 га
Ограничения: Информация об ограничениях использования земельного участка указана в Извещении о проведении аукциона.
Извещение № 22000040170000000194 · Электронный аукцион
4,9 га
Ограничения: Информация об ограничениях использования земельного участка указана в Извещении о проведении аукциона.
Извещение № 22000040170000000194 · Электронный аукцион
3 940 м²
Извещение № 23000006210000000354 · Электронный аукцион
Под рекреацию государство почти никогда не продаёт землю — на торги выставляется право аренды, и код ВРИ, указанный в извещении, менять потом нельзя. Берут такие лоты те, кто строит базу отдыха, глемпинг, кемпинг или спортбазу: у воды, на видовом рельефе, в полутора-двух часах от города-миллионника. Выкуп в собственность возможен, но не автоматически — только после ввода капитального объекта и только если участок не относится к особо охраняемым территориям и не является лесным.
Код ВРИ в извещении: 5.2 или 5.2.1
Код 5.2 «Природно-познавательный туризм» разрешает тропы, палаточные лагеря и некапитальные объекты, но не пансионат и не корпус — для них нужен подвид 5.2.1 «Туристическое обслуживание». По договору аренды, заключённому на торгах, изменение вида разрешённого использования прямо запрещено (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ), так что код из извещения — это ваш проект на весь срок.
Категория земель и режим ООПТ
Участки в границах особо охраняемых природных территорий ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), а земли заповедников и национальных парков изъяты из оборота вовсе — выкуп после стройки там не сработает, сколько бы вы ни построили. Запрет привязан не ко всей категории «земли особо охраняемых территорий и объектов», а к попаданию участка в границы ООПТ, поэтому проверять надо именно это. Режим природного парка, охранной зоны памятника природы или защитной зоны ОКН (100/200 м от памятника, 150/250 м от ансамбля по ст. 34.1 73-ФЗ) часто не отражён в выписке ЕГРН — сверяйтесь с региональным реестром ООПТ и схемой терпланирования.
Расстояние до воды и режим стоков
Водоохранная зона — 50 м у рек до 10 км, 100 м — до 50 км, 200 м — свыше, 50 м у озёр и водохранилищ, 500 м у моря; внутри неё прибрежная защитная полоса 30–50 м по уклону берега и береговая полоса 20 м общего пользования, которую нельзя занимать и огораживать. Строительство в водоохранной зоне допускается только с очистными или герметичным накопителем — септик с фильтрацией в грунт вне закона, а парковка должна быть с твёрдым покрытием.
Мощность и расстояние до сетей
Льготный порядок техприсоединения работает, если от границы участка до объектов сетевой организации не более 300 м в городах и посёлках и 500 м в сельской местности; дальше — индивидуальный проект и семизначная смета. До подачи заявки запросите у сетевой компании свободную мощность в ближайшем центре питания: база на 15–20 домиков с электроотоплением — это уже десятки киловатт.
Срок аренды против срока стройки
Под строительство участок дают на срок от трёх до десяти лет (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Продлить аренду нельзя — преимущественного права на новый договор у арендатора нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК); закон даёт лишь однократное предоставление того же участка без торгов на срок до трёх лет для завершения строительства — собственнику зарегистрированного объекта незавершённого строительства и при условии, что участок ранее для этой цели не предоставлялся (пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Не успели и в этот срок — незавершёнку продают с публичных торгов по ст. 239.1 ГК, поэтому сезонность работ в северных регионах и сроки изысканий закладывайте сразу.
Предельные параметры рекреационной зоны
В зонах Р градрегламент ПЗЗ обычно ограничивает процент застройки и этажность жёстче, чем в любой другой зоне — иногда до нескольких процентов площади участка. Возьмите выписку из ПЗЗ по конкретной территориальной зоне до торгов: на гектаре с 5% застройки двадцать домиков и ресторан физически не размещаются.
Когда лот брать не стоит
Ловушки ВРИ
По приказу Росреестра П/0412 рабочих кодов фактически два: 5.2.1 «Туристическое обслуживание» — пансионаты, гостиницы, кемпинги, дома отдыха, детские лагеря, и 5.2 «Природно-познавательный туризм» — тропы, познавательные щиты, базы и палаточные лагеря для походов и прогулок. В муниципальных лотах чаще стоит именно 5.2: он выглядит туристическим, но капитальный корпус по нему не согласуют. Смежные ловушки того же раздела: 5.1.7 «Спортивные базы» разрешает размещение только под спортивную подготовку и сборы, 5.3 «Охота и рыбалка» — обустройство мест охоты и рыбалки, дом охотника или рыболова и сооружения для восстановления и поддержания поголовья зверей и рыбы, 5.4 — сооружения для причаливания, хранения и обслуживания маломерных судов, а не гостиничные здания. Код 5.0 «Отдых (рекреация)» формально включает всё из 5.1–5.5, но администрации трактуют его узко, и спор о том, входит ли в него 5.2.1, вы будете вести уже как арендатор.
Экономика лота
Начальная цена такого аукциона — это, как правило, годовая арендная плата: либо рыночная оценка, либо не менее 1,5% кадастровой стоимости (этот вариант доступен, только если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до решения о проведении аукциона), а «шаг аукциона» закон ограничивает тремя процентами начальной цены — организатор вправе установить и меньше (ст. 39.11 ЗК РФ). Кадастровая стоимость рекреационных земель низкая, поэтому стартовые ставки часто исчисляются десятками тысяч рублей за гектар в год, а сами лоты уходят по начальной цене или через один-два шага — конкуренция редкая. Дисконт к рынку берётся не из щедрости государства: вместе с землёй вы принимаете зоны с особыми условиями, отсутствие сетей и обязательство построиться в срок. Считать нужно не цену лота, а полную смету — дорога, электричество и очистные на удалённом участке обычно стоят кратно дороже всей арендной платы за весь срок, а порядок определения цены последующего выкупа устанавливает собственник земли: по муниципальным участкам — орган местного самоуправления, по участкам субъекта и по землям, госсобственность на которые не разграничена, — регион, по федеральным — Правительство РФ (ст. 39.4 ЗК РФ); разброс — от нескольких процентов кадастровой стоимости до полной.
Собственник капитального здания вправе выкупить участок под ним без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ) — после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права. Механизм не работает, если участок расположен в границах особо охраняемой природной территории или относится к землям лесного фонда: такие участки ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), а земли заповедников и национальных парков изъяты из оборота. Цену выкупа устанавливает субъект или муниципалитет, разброс по регионам — от нескольких процентов кадастровой стоимости до полной, поэтому эту цифру надо выяснять до подачи заявки, а не после стройки.
Некапитальные модульные домики — да, капитальные корпуса — нет: код 5.2 рассчитан на маршруты, экскурсии и палаточные лагеря. Некапитальность придётся подтверждать фактически — без заглублённого фундамента, разборная и перемещаемая конструкция, отсутствие постоянных подземных коммуникаций. Разрешение на строительство для таких объектов не нужно, но в единый реестр классифицированных средств размещения глемпинг всё равно вносится — без записи легально принимать гостей нельзя.
Под строительство — от трёх до десяти лет, конкретный срок указан в извещении об аукционе. Продлить такую аренду нельзя: преимущественного права на новый договор у арендатора нет (п. 15 ст. 39.8 ЗК). Запасной вариант один — однократное предоставление того же участка без торгов на срок до трёх лет для завершения строительства, и только собственнику зарегистрированного в ЕГРН объекта незавершённого строительства, если участок для этой цели ещё не предоставлялся (пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК). Если и этого не хватило, незавершёнку продают с публичных торгов по ст. 239.1 ГК: деньги за вычетом расходов вернут, но проект вы потеряете.
Береговая полоса шириной 20 метров (у ручьёв и рек до 10 км — 5 метров) — территория общего пользования: её нельзя занять и нельзя огородить, иски прокуратуры о сносе заборов до воды идут потоком. Дальше идёт прибрежная защитная полоса 30–50 метров по уклону берега, где запрещены распашка и выпас, и водоохранная зона 50/100/200 метров в зависимости от длины реки. Строить в водоохранной зоне закон позволяет, но только при наличии очистных сооружений или герметичного накопителя стоков и парковки с твёрдым покрытием — это обязательное условие проекта, а не пожелание.
Проверка участка
Присмотрели лот? Проверим его до задатка
Пришлите кадастровый номер участка из извещения — вернём разбор: что с границами и обременениями, какие охранные и санитарные зоны на него ложатся и что из этого помешает вашей задаче. Задаток возвращают не всегда, а ошибку в лоте видно заранее.
Номер есть в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Ничего платить и ничего подтверждать не нужно.
Если среди активных лотов подходящего нет — это не значит, что его нет вообще. Мы отслеживаем аукционы по всей стране и находим участки под конкретную задачу, включая те, что ещё не объявлены.
