Земельный участок в собственность без торгов: выкуп у государства
Государственную и муниципальную землю по общему правилу продают на аукционе. Исключения перечислены в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, и перечень закрытый: если основания в нём нет, администрация обязана объявить торги. Самый частый и самый надёжный случай — исключительное право собственника здания или сооружения на участок под ним (статья 39.20 ЗК РФ). Ниже — кому выкуп положен, как считается цена, какой путь проходит заявление и где чаще всего теряют месяцы.
Кто может выкупить участок без аукциона
Основной случай — собственник здания, сооружения или помещения в нём. Такой участок продаётся ему без торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), а само право названо исключительным в статье 39.20 ЗК РФ: пока объект стоит и права на него зарегистрированы, администрация не может ни выставить землю на аукцион, ни отдать её другому лицу.
Второй по частоте случай — сельское хозяйство. Гражданин или юридическое лицо, арендующие участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить его без торгов по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды — при условии, что у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях при использовании участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Заявление о заключении договора купли-продажи подаётся до дня истечения срока договора аренды — пропуск этого момента обнуляет право. Для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций есть и собственные основания выкупа без торгов — в случаях, установленных Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). С июля 2026 года планка по этому основанию выше. Конституционный Суд РФ в постановлении от 09.07.2026 № 47-П указал: уполномоченный орган оценивает добросовестность арендатора за весь трёхлетний период и по всем используемым им участкам, а не только по тому, который он просит продать. На практике это значит, что нарушения на соседних участках того же арендатора и предписания, устранённые с опозданием, теперь реально работают против заявителя.
Для граждан есть отдельная процедура: администрация публикует извещение о предоставлении участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства для собственных нужд или деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, и если в течение срока приёма никто больше не заявился, участок предоставляют без торгов (статья 39.18 ЗК РФ). Появился второй претендент — процедура переходит в аукцион. Но купить по этой процедуре можно не всё: продажа без торгов предусмотрена гражданам под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводство (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), а крестьянскому (фермерскому) хозяйству участок для его деятельности предоставляется в аренду. Отдельно стоят случаи бесплатного предоставления в собственность (статья 39.5 ЗК РФ и региональные законы) — они работают по своим правилам.
Кому выкуп не положен: арендатору обычного участка без построек, инвестору «под будущий проект», владельцу объекта незавершённого строительства. Недострой не даёт исключительного права — под ним можно однократно получить аренду для завершения стройки, но не купить землю.
Исключительное право собственника здания: как оно работает и где ломается
Исключительное право означает право приобрести участок в собственность или в аренду по выбору правообладателя объекта (статья 39.20 ЗК РФ). Условий четыре, и проверять их нужно до подачи: право на здание зарегистрировано в ЕГРН; объект капитальный и самостоятельный; участок образован и стоит на кадастровом учёте с установленными границами; вид разрешённого использования соответствует тому, что на участке фактически стоит.
Чаще всего право ломается на характере объекта. Асфальтовое замощение, площадка, ограждение, навес, трансформаторная будка при чужом заводе — это элементы благоустройства или вспомогательные объекты, и суды устойчиво отказывают в выкупе земли под ними, даже когда на такой объект получена запись в ЕГРН. Право даёт здание или сооружение, которое имеет самостоятельное хозяйственное назначение.
Вторая типовая точка спора — площадь. Выкупить можно участок в границах, необходимых для эксплуатации объекта. Если под зданием площадью 400 квадратных метров заявлен участок в три гектара, администрация откажет, и обосновывать необходимость такой площади придётся расчётом: технологические зоны, подъезды, пожарные проезды, санитарные разрывы, проектная документация.
Когда здание в долевой собственности или в нём несколько собственников помещений, заявление подают все правообладатели совместно, а участок переходит в общую долевую собственность (статья 39.20 ЗК РФ). Если один из совладельцев уклоняется, вопрос решается через суд — в одиночку выкупить участок под многособственническим зданием нельзя.
Цена выкупа: кто устанавливает процент и почему он разный
Порядок определения цены задан статьёй 39.4 ЗК РФ, и он трёхуровневый: по федеральной земле цену определяет Правительство РФ (постановление от 26.03.2015 № 279), по земле субъекта и по неразграниченной государственной собственности — орган власти региона, по муниципальной — орган местного самоуправления. Именно поэтому единой ставки по стране не существует: акт свой у каждого региона, а на практике чаще всего применяется региональный, потому что большая часть участков относится к неразграниченной собственности.
Федеральный потолок один: цена продажи без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка, если иной размер не установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ). Пониженная планка в 15 процентов кадастровой стоимости — не общее правило для сельхозземель, а два частных случая: выкуп муниципального участка, выделенного в счёт земельных долей, использующей его сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством (пункт 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ) и переоформление сельхозорганизациями и КФХ права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на участок (пункт 3.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). В остальных случаях цена сельхозучастка считается по региональному или муниципальному акту в пределах кадастровой стоимости.
Разброс между регионами реальный. В Московской области с 1 мая 2025 года по «жилым» видам разрешённого использования — 60 процентов кадастровой стоимости, а по промышленности, складам и прочей коммерции сохранились 15 процентов (постановление правительства МО от 02.05.2012 № 639/16 с изменениями). В Москве базово применяется полная кадастровая стоимость, физическим лицам под жилым домом — 40 процентов. В Самарской области действует шкала по постановлению правительства области от 30.09.2015 № 618: основная ставка для собственников зданий — 40 процентов кадастровой стоимости, для отдельных категорий заявителей она понижена (20 и 10 процентов). В Ростовской области процента в акте нет вообще — цена считается по формуле «кадастровая стоимость × ставка земельного налога муниципалитета × коэффициент кратности».
Считается цена от кадастровой стоимости, актуальной на дату заявления. Если кадастровая стоимость завышена, порядок действий обратный привычному: сначала установить её в размере рыночной по статье 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, и только потом подавать на выкуп — пересчитать цену уже заключённого договора не получится. Реализация земельных участков не облагается НДС (подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ), так что цена договора конечная; к ней добавляются кадастровые работы, если участок нужно образовывать, и госпошлина за регистрацию перехода права.
Порядок и сроки: от заявления до записи в ЕГРН
Если участок уже образован, стоит на кадастровом учёте и границы установлены, путь короткий. Заявление о предоставлении подаётся по статье 39.17 ЗК РФ — в нём обязательно указывают кадастровый номер, основание предоставления без торгов со ссылкой на конкретный подпункт пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, реквизиты заявителя и способ получения ответа. Срок рассмотрения — не более двадцати дней. По итогам администрация либо направляет проект договора купли-продажи в трёх экземплярах, который заявитель подписывает в течение тридцати дней, либо выносит мотивированный отказ.
Если заявление составлено не по требованиям закона, подано не в тот орган или без приложений, его возвращают в течение десяти дней с указанием причины (пункт 3 статьи 39.17 ЗК РФ). Это не отказ, а потеря времени: срок рассмотрения начнёт течь заново после повторной подачи.
Когда участка как объекта права ещё нет, цикл длиннее. Готовится схема расположения на кадастровом плане территории, подаётся заявление о предварительном согласовании предоставления (статья 39.15 ЗК РФ), затем выполняются кадастровые работы и участок ставится на государственный кадастровый учёт; право государственной или муниципальной собственности на него регистрируется — кроме случаев, когда участок образован из земель или участка, государственная собственность на которые не разграничена, а это большинство ситуаций (подпункт 5 пункта 1 статьи 39.14 ЗК РФ). И только после этого подаётся заявление о выкупе. Решение о предварительном согласовании действует два года. По срокам: простой случай с готовым участком укладывается в два-три месяца до записи в ЕГРН, вариант с образованием участка — от шести месяцев до года.
Документы, подтверждающие право на приобретение без торгов, перечислены в закрытом перечне, утверждённом федеральным ведомством; требовать сверх него администрация не вправе. Выписки ЕГРН на здание и участок, сведения из ЕГРЮЛ и ЕГРИП орган запрашивает по межведомственному взаимодействию сам. Основания для отказа тоже исчерпывающие — они перечислены в статье 39.16 ЗК РФ, и отказ без ссылки на конкретный пункт этой статьи оспаривается.
Выкуп или аренда без торгов: что выбирать
Статья 39.20 ЗК РФ даёт собственнику здания выбор: собственность или аренда. Аренда дешевле на входе и оформляется быстрее, но арендная плата пересчитывается при каждой переоценке кадастровой стоимости и при изменении регионального коэффициента, а сам участок остаётся у публичного собственника. Выкуп — разовый платёж, после которого расходы сводятся к земельному налогу, а участок можно закладывать, делить, менять его конфигурацию и продавать вместе со зданием одним лотом.
Экономика считается просто: годовая арендная плата сопоставляется с ценой выкупа. При ставке выкупа 15 процентов кадастровой стоимости и арендной плате около 1,5–2 процентов от неё вложение возвращается за восемь-десять лет — впятеро быстрее, чем истекает типовой сорокадевятилетний срок аренды, поэтому выкуп почти всегда выгоднее. При ставке 60 или 100 процентов окупаемость уходит за тридцать-пятьдесят лет, и расчёт часто оказывается в пользу аренды — особенно если объект не профильный и рассматривается к продаже.
Есть участки, которые нельзя выкупить в принципе, и тогда аренда остаётся единственным вариантом: изъятые из оборота и ограниченные в обороте земли (пункты 4 и 5 статьи 27 ЗК РФ), земли общего пользования — площади, улицы, скверы, набережные (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ), участки в пределах береговой полосы, установленной по Водному кодексу РФ, приватизация которых прямо запрещена пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ. Отдельно проверяются территории, в отношении которых заключён договор о комплексном развитии, и участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.
Практический порядок такой: сначала выясняется, есть ли право и не попадает ли участок в запретную категорию, затем считается цена по региональному акту, и только после этого принимается решение — подавать на выкуп или оставаться в аренде. Обратная последовательность приводит к тому, что заявление подаётся ради того, чтобы «посмотреть, что ответят», и получает отказ, который потом мешает в переговорах.
Порядок действий
- 1Подтвердить право на объектПраво собственности на здание или сооружение должно быть зарегистрировано в ЕГРН, объект — введён в эксплуатацию и иметь самостоятельное назначение. Незавершённое строительство, замощение, ограждение и вспомогательные постройки исключительного права не дают.
- 2Проверить сам участокЗаказать выписку ЕГРН на участок: стоит ли он на кадастровом учёте, установлены ли границы, какой вид разрешённого использования, какие ограничения и обременения зарегистрированы. Если границ нет, сначала предварительное согласование по статье 39.15 ЗК РФ и кадастровые работы.
- 3Исключить запреты на приватизациюПроверить, не относится ли участок к ограниченным в обороте, землям общего пользования, береговой полосе, территории комплексного развития, зарезервированным для госнужд землям. Здесь же — охранные зоны и зоны с особыми условиями использования, которые влияют на возможность эксплуатации.
- 4Найти норму цены своего уровняОпределить, в чьей собственности участок: федеральной, региональной, муниципальной или неразграниченной. От этого зависит, каким актом определяется цена — постановлением Правительства РФ № 279, региональным постановлением или актом муниципалитета. Ставку брать в действующей редакции с реквизитами.
- 5Проверить кадастровую стоимость до подачиЦена считается от кадастровой стоимости на дату заявления. Если она завышена, установить её в размере рыночной по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ нужно до подачи заявления о выкупе — после подписания договора пересчёта не будет.
- 6Подготовить заявление по статье 39.17 ЗК РФУказать кадастровый номер, основание предоставления без торгов со ссылкой на конкретный подпункт пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, реквизиты заявителя и способ получения решения. Приложить документы из закрытого перечня. При множественности собственников — совместное заявление всех правообладателей.
- 7Довести до записи в ЕГРНОтследить двадцатидневный срок рассмотрения, подписать направленный проект договора в течение тридцати дней, оплатить и подать документы на регистрацию перехода права. Право собственности возникает с момента записи в ЕГРН, а не с даты договора.
Из-за чего отказывают
Заявление на землю под недостроем
Объект незавершённого строительства не относится к зданиям и сооружениям, дающим исключительное право по статье 39.20 ЗК РФ. Под недострой возможна однократная аренда для завершения строительства, но не выкуп. Правильный порядок — сначала ввод в эксплуатацию и регистрация права на здание.
Опора на вспомогательный объект
Асфальтовая площадка, ограждение, навес, эстакада, будка КПП — элементы благоустройства или вспомогательные постройки. Запись в ЕГРН на такой объект отказ не отменяет: администрации и суды смотрят на самостоятельное хозяйственное назначение объекта.
Площадь больше необходимой для эксплуатации
Заявленный участок должен быть соразмерен объекту. Гектары «на развитие» вокруг небольшого строения — самое частое основание отказа и последующего спора. Избыточную площадь нужно обосновывать документами: технологической схемой, нормативами разрывов, проектом.
Пороки самого заявления
Нет кадастрового номера, не назван подпункт пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, не приложены документы, заявление ушло не в тот орган — заявление возвращают в течение десяти дней, и двадцатидневный срок начинается заново после повторной подачи.
Несоответствие вида разрешённого использования
Если на участке под складирование стоит здание автосервиса, а в заявлении просят землю под эксплуатацию автосервиса, администрация откажет по несоответствию цели использования. Приводить ВРИ в соответствие нужно до подачи заявления, а не после отказа.
Проверка участка
Посчитаем цену выкупа по вашему участку
Пришлите кадастровый номер — скажем, какой процент от кадастровой стоимости действует в вашем муниципалитете и есть ли у вас основание для выкупа без аукциона.
Номер есть в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Ничего платить и ничего подтверждать не нужно.
Частые вопросы
Можно ли выкупить арендованный участок, если на нём ничего не построено
По общему правилу нет — пустой участок продаётся через аукцион. Исключение установлено для сельского хозяйства: арендатор участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, вправе выкупить его по истечении трёх лет аренды при отсутствии выявленных и неустранённых нарушений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), подав заявление до дня истечения срока договора. Отдельные основания предусмотрены для крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных организаций по Федеральному закону от 24.07.2002 № 101-ФЗ (подпункт 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ), а для граждан — процедура статьи 39.18 ЗК РФ.
Сколько стоит выкуп земли у государства
Цена определяется в процентах от кадастровой стоимости, и процент устанавливает тот уровень власти, которому принадлежит участок (статья 39.4 ЗК РФ). Разброс по стране большой: в Московской области с 1 мая 2025 года — 60 процентов по жилым, садовым, гаражным и сельскохозяйственным видам использования и 15 процентов по прочим, включая промышленность и склады; в Москве базово применяется полная кадастровая стоимость, а физическим лицам под жилым домом — 40 процентов. Выше кадастровой стоимости цена быть не может (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ). Для сельхозучастка, который выкупает его арендатор, цена считается не по проценту от кадастровой стоимости, а по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, либо по цене, установленной законом субъекта РФ (пункт 4 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ).
Сколько времени занимает выкуп
Если участок образован и стоит на кадастровом учёте: двадцать дней на рассмотрение заявления, до тридцати дней на подписание договора, плюс оплата и регистрация — в сумме два-три месяца. Если участок нужно образовывать, добавляются предварительное согласование, кадастровые работы и постановка на учёт — цикл растягивается на срок от шести месяцев до года.
Обязательно ли сначала брать участок в аренду, а потом выкупать
Нет. Собственник здания или сооружения подаёт заявление о выкупе напрямую — статья 39.20 ЗК РФ даёт ему право выбрать собственность или аренду, и предварительная аренда условием не является. Через аренду проходит другой сценарий — сельхозучасток, который арендатор вправе выкупить только по истечении трёх лет аренды. А по процедуре статьи 39.18 ЗК РФ гражданин, оказавшийся единственным заявителем, может получить участок сразу в собственность за плату, если речь об ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводстве; в аренду по этой процедуре участок получает крестьянское (фермерское) хозяйство.
Администрация отказала из-за долга по арендной плате. Это законно
Основания для отказа перечислены в статье 39.16 ЗК РФ, и перечень закрытый. Задолженность по арендной плате в нём не названа, поэтому такой отказ оспаривается, а долг взыскивается отдельно — в исковом порядке. Отказ без ссылки на конкретный пункт статьи 39.16 ЗК РФ не является мотивированным.
Здание принадлежит нескольким собственникам. Как выкупать участок
Заявление подают все правообладатели совместно (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ), участок переходит в общую долевую собственность, а размер долей должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них; отступить от этого можно только с согласия всех правообладателей либо по решению суда (пункт 10 статьи 39.20 ЗК РФ). Если кто-то из совладельцев уклоняется от обращения, вопрос решается в судебном порядке — выкупить участок под многособственническим зданием в одиночку нельзя.
Дальше по теме: все основания без торгов · процент от кадастровой стоимости · калькулятор выкупа