Рынок ГАБ полон объектов с «доходностью 12%», которая через полгода превращается в простаивающее помещение. Вы покупаете денежный поток — значит, проверять нужно его источник: арендатора и договор.
Вы покупаете поток, а не стены
Реальная доходность — это net: за вычетом налогов, управления, простоев и ремонтов. Она напрямую зависит от того, кто арендатор, насколько он устойчив и что написано в договоре.
Что проверять
- Арендатор: финансовая устойчивость, срок на рынке, форма.
- Договор: срок, расторжение, индексация, ответственность.
- Ставка vs рынок — риск пересмотра вниз.
- Риск вакансии: реально ли быстро заменить арендатора.
- Юридическое состояние объекта и земли под ним.
ГАБ на торгах
При покупке ГАБ в банкротстве отдельно проверяется, продолжит ли арендатор договор с новым собственником — это ключевой риск, который оценивается заранее.
Доходность пишут в объявлении, а получают по договору. Покупать нужно то, что в договоре.
Чек-лист покупки ГАБ
- Финансы и история арендатора
- Условия договора аренды
- Ставка относительно рынка
- Реальная доходность net
- Риск вакансии и план замены
- Право на объект и землю
Типичные ошибки
- Смотреть на брутто-доходность с рекламы.
- Не проверять арендатора и договор.
- Игнорировать риск вакансии.
- Не проверять сохранение аренды при покупке на торгах.
Как помогает ЦЗС
ЦЗС проверяет арендатора, договор и считает реальную доходность net, проводит юридическую проверку объекта и земли, сопровождает сделку.
Профильная услуга: Подбор готового арендного бизнеса.
Частые вопросы
Чем заявленная доходность отличается от реальной?
Заявленная — брутто «с картинки». Реальная (net) учитывает налоги, управление, простои и риск ухода арендатора.
Что проверяете в арендаторе?
Финансовое состояние, срок на рынке, форму собственности и условия договора — от этого зависит устойчивость дохода.
Что с арендой при покупке ГАБ на торгах?
Проверяем, продолжит ли арендатор договор с новым собственником — это отдельный риск процедуры.
Можно ли поднять доходность объекта?
Иногда — за счёт пересмотра условий или замены арендатора. Оценивается индивидуально.