Написать в MAX
С 1 января 2026 года изменилась база расчёта арендной платы за публичную землю, предоставленную без торгов: теперь она определяется на основании кадастровой стоимости участка. Формально это техническое изменение статьи 39.7 Земельного кодекса, но на практике оно меняет экономику аренды и делает кадастровую стоимость параметром, который арендатору нужно контролировать. Ниже — к каким договорам применяется новый порядок, где исключения и что проверять до и после заключения договора.
Что изменилось в расчёте аренды
Федеральный закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ дополнил статью 39.7 Земельного кодекса: размер арендной платы за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании его кадастровой стоимости. С 1 января 2026 года новый порядок применяется к соответствующим договорам аренды публичной земли, заключаемым без проведения торгов.
Смысл реформы — уйти от разнородных региональных и муниципальных методик к единой, привязанной к понятной и публичной величине — кадастровой стоимости. Для рынка это про предсказуемость: арендатор может заранее оценить платёж, зная кадастровую стоимость и применимую ставку.
Комментарий эксперта
Привязка аренды к кадастровой стоимости — это не только про расходы, но и про рычаг. Когда я вижу, что кадастровая стоимость участка заметно выше рыночной, оспаривание даёт двойной эффект: снижается и потенциальный налог, и арендная плата по новой базе. Считать это нужно до входа в проект, а не когда пришёл первый счёт.
Геннадий Петрович Захаров
Эксперт ЦЗС по земле и сделкам на торгах
К каким договорам это применяется
Ключевая деталь, которую часто упускают: новый порядок применяется к договорам, заключённым после 1 января 2026 года. По ранее заключённым договорам прежний порядок расчёта сохраняется до окончания срока их действия.
Принцип: дата заключения договора определяет применимую методику. При продлении или перезаключении договора после 01.01.2026 расчёт, как правило, переходит на новую базу — это стоит учитывать в финансовой модели заранее.
Для инвестора это означает, что при планировании аренды публичного участка нужно моделировать платёж именно по новой базе, а при работе с уже действующим договором — понимать, в какой момент и на каких условиях он перейдёт на расчёт от кадастровой стоимости.
Где исключения
Новый порядок — общее правило, но не единственное. Из него есть изъятия, которые важно знать до выбора способа получения участка.
- Аренда, заключённая по итогам аукциона: там размер платы определяется результатами торгов, а не формулой от кадастровой стоимости.
- Участок, на котором расположен объект культурного наследия, — для него предусмотрен особый порядок.
- Иные случаи, прямо установленные федеральными законами.
Практический вывод: способ получения участка (без торгов или через аукцион) напрямую влияет на то, как будет считаться аренда. Это часть решения ещё на этапе стратегии, а не деталь оформления.
Почему теперь важно контролировать кадастровую стоимость
Когда арендная плата привязана к кадастровой стоимости, эта величина перестаёт быть абстракцией из выписки и становится прямым драйвером ваших расходов. Завышенная кадастровая стоимость — это завышенная аренда на весь срок договора.
Кадастровая стоимость может быть установлена некорректно: не учтены реальные характеристики участка, ограничения использования, обременения, фактическое состояние. Закон допускает установление кадастровой стоимости в размере рыночной — и если расхождение существенно, его оспаривание прямо снижает арендный платёж.
Что проверяем: соответствует ли кадастровая стоимость реальным характеристикам и ограничениям участка; нет ли оснований пересмотреть её в размере рыночной; как это отразится на арендной плате по новой базе.
Что это значит для арендатора и инвестора
Переход на расчёт от кадастровой стоимости повышает прозрачность, но и цену невнимательности. Раньше можно было ориентироваться на исторически сложившийся платёж; теперь платёж жёстко связан с кадастровой оценкой, а значит — с качеством этой оценки.
Для долгосрочных проектов это делает управление кадастровой стоимостью частью экономики актива наравне с арендной ставкой. Разумный порядок действий — считать аренду по новой базе до входа в проект, проверять адекватность кадастровой стоимости и при необходимости оспаривать её, а способ получения участка выбирать с учётом того, как он влияет на расчёт платы.
Что проверить по аренде публичной земли в 2026
- Дата заключения договора — до или после 01.01.2026 (какая методика применяется)
- Как считается плата: от кадастровой стоимости или по итогам аукциона
- Актуальная кадастровая стоимость участка и её адекватность характеристикам
- Есть ли основания пересмотреть кадастровую стоимость в размере рыночной
- Момент и условия перехода действующего договора на новую базу
- Итоговая финансовая модель аренды на весь срок по новой базе
Типичные ошибки
- Планировать аренду по старому платежу, не пересчитав по кадастровой базе.
- Не проверять адекватность кадастровой стоимости — и переплачивать весь срок.
- Игнорировать, что аукционная аренда считается иначе, чем без торгов.
- Не учитывать момент перехода действующего договора на новый расчёт.
- Считать кадастровую стоимость неизменной и неоспоримой величиной.
Как помогает ЦЗС
ЦЗС просчитывает экономику аренды публичного участка по новой базе до сделки, проверяет адекватность кадастровой стоимости и при наличии оснований сопровождает её оспаривание в размере рыночной, помогает выбрать способ получения участка с учётом влияния на расчёт платы. Комиссия — только из вашей выгоды.
Профильная услуга: Оспаривание кадастровой стоимости.
Частые вопросы
Как с 2026 года считается аренда публичной земли?
Арендная плата за государственный или муниципальный участок, предоставленный без торгов, определяется на основании кадастровой стоимости участка (ст. 39.7 ЗК РФ в редакции 321-ФЗ). Порядок применяется к договорам, заключаемым после 1 января 2026 года.
Распространяется ли новый порядок на старые договоры?
Нет. По договорам, заключённым до 1 января 2026 года, прежний порядок расчёта сохраняется до окончания срока их действия. Переход на новую базу обычно происходит при перезаключении или продлении после этой даты.
Есть ли исключения из расчёта от кадастровой стоимости?
Да. Аренда по итогам аукциона считается по результатам торгов; для участка с объектом культурного наследия действует особый порядок; возможны иные случаи, установленные федеральными законами.
Почему важно контролировать кадастровую стоимость?
Потому что теперь она напрямую определяет арендную плату. Завышенная кадастровая стоимость — это завышенная аренда на весь срок. При существенном расхождении её можно пересмотреть в размере рыночной и снизить платёж.
Можно ли снизить арендную плату за публичный участок?
Если арендная плата привязана к кадастровой стоимости, а та завышена относительно рыночной, оспаривание кадастровой стоимости снижает арендный платёж. Это требует обоснования и оценки.
Как способ получения участка влияет на аренду?
Существенно: аренда без торгов считается от кадастровой стоимости, а аренда по итогам аукциона — по результатам торгов. Поэтому способ получения участка выбирают с учётом влияния на будущий платёж.