Объявление о продаже готового арендного бизнеса почти всегда показывает красивую цифру доходности. Беда в том, что эта цифра, как правило, брутто — годовая аренда, делённая на цену, без единого вычета. На руки вы получаете заметно меньше: после налогов, простоев, расходов на содержание и управление картина меняется. В этом разборе показываем, как считать доходность ГАБ net честно, чтобы решение о покупке опиралось на реальные деньги, а не на цифру из листинга.
Почему брутто-доходность вводит в заблуждение
Брутто-доходность считается просто: годовой арендный поток делят на цену покупки. Эта цифра удобна продавцу, потому что она максимальная — из неё ещё ничего не вычли. Но владеть объектом по брутто-ставке невозможно: у любой недвижимости есть налоги, эксплуатационные расходы, периоды простоя между арендаторами и стоимость управления.
Net-доходность (чистая) отвечает на главный для инвестора вопрос: сколько денег реально остаётся в кармане за год после всех обязательных расходов, отнесённых к вложенному капиталу. Разрыв между брутто и net по разным объектам отличается, и именно его размер часто определяет, удачная это покупка или нет.
Если в объявлении указана «доходность 12%», уточните, брутто это или net и какие расходы учтены. В подавляющем большинстве случаев это брутто, и реальная чистая ставка будет ниже.
Комментарий эксперта
За годы я насмотрелся, как покупатель влюбляется в красивую цифру из объявления и не задаёт простого вопроса: а сколько останется на руках после всех расходов. Считать net не сложно — сложно быть честным с собой и заложить простои, налоги и ремонт, которые точно будут. Когда мы садимся и пересчитываем доходность по реальным документам, объект часто выглядит иначе, и это нормально: лучше увидеть правду до сделки, чем после.
Геннадий Петрович Захаров
Эксперт ЦЗС по земле и сделкам на торгах
Формула net-доходности и из чего складывается чистый доход
Логика расчёта простая: берём годовой арендный доход, вычитаем все расходы, которые несёт собственник, и делим результат на полную сумму вложений. В полную сумму вложений важно включать не только цену объекта, но и все затраты на вход в сделку.
- Net-доход за год = годовая аренда − простои − налоги − эксплуатация − управление − резерв на ремонт
- Net-доходность = (net-доход за год ÷ полные вложения) × 100%
- Полные вложения = цена объекта + налоги и пошлины сделки + юридическая проверка + возможный ремонт/доведение до состояния
- Срок окупаемости = полные вложения ÷ net-доход за год
Принципиальный момент — считать на годовом горизонте и закладывать реалистичную загрузку. Объект редко сдан 12 месяцев в году без перерывов на протяжении всего срока владения, поэтому фактический поток почти всегда ниже договорного.
Какие расходы вычитать: полный перечень
Главная причина завышенных ожиданий — неполный список вычетов. Ниже расходы, которые формируют разницу между брутто и net. Конкретные суммы по каждому пункту определяются по документам и договорам конкретного объекта и считаются индивидуально.
| Статья расхода | Что входит |
|---|---|
| Налоги | Налог на доход от аренды по применяемому режиму, налог на имущество и/или земельный налог собственника |
| Простой (вакансия) | Месяцы без арендатора при смене, время на поиск нового съёмщика, период арендных каникул |
| Эксплуатация | Содержание здания, коммунальные платежи в зоне ответственности собственника, обслуживание инженерных систем, уборка мест общего пользования |
| Управление | Услуги управляющей компании или ваше время и расходы при самостоятельном управлении |
| Резерв на ремонт | Накопление на капитальные работы, замену оборудования, восстановление после съезда арендатора |
| Страхование | Страхование объекта, если оно есть или требуется |
Кто платит коммунальные платежи и текущий ремонт — арендатор или собственник — прописано в договоре аренды. Это нужно проверять до сделки: при одной и той же ставке два объекта могут давать разный net в зависимости от распределения расходов.
Как выстроить расчёт на примере логики
Не привязываясь к конкретным суммам, покажем порядок действий. Возьмите договорной годовой арендный поток как отправную точку и последовательно уменьшайте его.
- Шаг 1. Договорная годовая аренда — базовая цифра из договора с арендатором.
- Шаг 2. Вычтите ожидаемый простой — заложите реалистичный процент незанятости с учётом срока действующего договора и ликвидности локации.
- Шаг 3. Вычтите налог с дохода по вашему режиму налогообложения.
- Шаг 4. Вычтите эксплуатацию и управление в той части, которая по договору лежит на собственнике.
- Шаг 5. Вычтите резерв на ремонт и непредвиденное.
- Шаг 6. Полученный net-доход разделите на полные вложения — это и есть реальная net-доходность.
Отдельно проверьте срок до окончания текущего договора аренды. Если он скоро истекает, заложите риск пересмотра ставки вниз или смены арендатора — это прямо влияет на будущий net.
Что чаще всего искажает расчёт
Ошибки в расчёте net обычно однотипны и почти всегда в пользу продавца. Самые частые из них приводят к тому, что фактическая доходность оказывается ниже ожидаемой, а срок окупаемости — длиннее.
- Считают по максимальной ставке без учёта простоев и оборачиваемости арендаторов.
- Игнорируют налоги и считают их «потом разберёмся».
- Не закладывают резерв на ремонт и капитальные работы.
- Не включают в стоимость входа расходы на проверку, оформление и доведение объекта.
- Принимают на веру заявленную загрузку без проверки платёжной дисциплины арендатора.
Чек-лист: что проверить перед расчётом net-доходности ГАБ
- Запросите действующий договор аренды и проверьте срок, ставку и условия индексации.
- Уточните, кто по договору несёт коммунальные платежи, эксплуатацию и текущий ремонт.
- Определите применяемый режим налогообложения и посчитайте налог с дохода.
- Заложите реалистичный процент простоя с учётом ликвидности локации.
- Соберите все расходы на вход в сделку: проверка, оформление, возможный ремонт.
- Проверьте платёжную дисциплину текущего арендатора и историю аренды.
- Заложите резерв на капитальный ремонт и замену оборудования.
- Пересчитайте срок окупаемости по net-доходу, а не по брутто.
Типичные ошибки
- Путают брутто- и net-доходность и сравнивают объекты по разным базам.
- Не вычитают налоги и эксплуатационные расходы собственника.
- Игнорируют простои и оборачиваемость арендаторов.
- Не закладывают резерв на ремонт и непредвиденные траты.
- Забывают включить расходы на вход в сделку в сумму вложений.
- Принимают заявленную загрузку без проверки документов и арендатора.
Как помогает ЦЗС
Эксперты ЦЗС считают net-доходность готового арендного бизнеса по фактическим документам и договорам конкретного объекта, разбирают распределение расходов и проверяют арендатора до того, как вы внесёте деньги.
Профильная услуга: Реальная доходность ГАБ net: как считать чистый доход без ил.
Частые вопросы
Чем net-доходность отличается от брутто?
Брутто — это годовая аренда, делённая на цену, без вычетов. Net — чистый доход после налогов, простоев, эксплуатации, управления и резерва на ремонт, отнесённый к полным вложениям. На руки вы получаете именно net.
Какие расходы обязательно вычитать при расчёте net?
Налоги с дохода и на имущество, простои между арендаторами, эксплуатационные расходы собственника, управление и резерв на ремонт. Конкретные суммы зависят от объекта и договоров.
Почему реальная доходность обычно ниже заявленной?
Потому что в объявлении почти всегда указана брутто-ставка без вычетов. После учёта всех расходов чистая доходность оказывается ниже, а срок окупаемости — длиннее.
Как заложить простой, если объект сейчас сдан?
Ориентируйтесь на срок текущего договора и ликвидность локации. Даже у сданного объекта при смене арендатора возникает пауза, поэтому реалистичный процент незанятости закладывать нужно.
Нужно ли включать расходы на покупку в сумму вложений?
Да. В полные вложения входят цена объекта, расходы на оформление, юридическую проверку и возможный ремонт. Иначе доходность и срок окупаемости будут завышены.
Кто платит коммунальные платежи — это влияет на net?
Влияет напрямую. Распределение коммунальных платежей и ремонта между арендатором и собственником прописано в договоре, и при одной ставке два объекта могут давать разный чистый доход.
Как net-доходность связана со сроком окупаемости?
Срок окупаемости равен полным вложениям, делённым на годовой net-доход. Чем выше реальные расходы, тем ниже net и тем дольше окупается объект.